增值税一般纳税人出租不动产

出租不动产应区分一般纳税人、小规模纳税人、其他个人,具体规定如下:

一般纳税人出租不动产

增值税一般纳税人出租不动产,如果其不动产为2016年5月1日以后取得,或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%.如果一般纳税人出租的不动产系2016年4月30日前取得,选择简易计税办法征收率为5%.

1小规模纳税人出租不动产

小规模纳税人出租不动产适用5%征收率.

2个体工商户出租住房

个体工商户出租住房,征收率5%但减按1.5%.

3个人出租不动产

个人出租的非住房(指用于生产经营用)征收率5%;

个人出租住房征收率5%减按1.5%.

房屋租赁税所含税项的税率:

营业税的税率为租金收入总额的5%,起征点为20000元;城市维护建设税税率为实际缴纳的营业税额的7%,但这个有地区之分,纳税人所在地是市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、建制镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%;

教育费附加则为实际缴纳的营业税额的3%;

房产税则为租金收入总额的12%;印花税是租赁合同总金额的0.1%,但不足1元按1元贴花;城镇土地使用税按出租房屋占地面积乘以地段适用单位税额来计算,地方教育附加按实际缴纳营业税税额的2%来收.

个人所得税的应纳税额就是应纳税所得额的10%.但应纳税额则分两种情况,主要分割点在每次/月收入是否超过4000元.每次/月收入额不超过4000元(含4000元)的,应纳税所得额是每次/月收入额扣除住房出租过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的出租住房实际开支的修缮费用、准予扣除的捐赠额,再减去800元.若每次/月收入额在4000元以上的,则应纳税所得额中减去的800就换成减去收入的20%.

个人出租不动产的增值税优惠政策

税务总局在2016年制发了23号公告和53号公告,对《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人(自然人个人),采取一次性收取租金(包括采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入)形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小规模纳税人免税政策.为确保纳税人充分享受政策,《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)明确,在上调免税标准至10万元后,该政策继续执行.

也就是说,从2019年1月1日起,其他个人(自然人个人)采取一次性收取租金(包括采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入)形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税.个体工商户出租不动产,不适用该项规定.

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